Si bien la mayoría de las personas son corredores y no promotores inmobiliarios, nunca está demás salirse un poco del campo de acción para obtener mejores conocimientos. Mientras el corredor se encarga de vender los inmuebles, el promotor es responsable del diseño y dirección  de un proyecto inmobiliario. También se encarga de la financiación, tramites burocráticos (solicitudes entre otras cosas) y compra del terreno donde se ha de construir un conjunto de inmuebles.

Una vez definidas (a grandes rasgos) las diferencias entre los dos actores principales, hemos de mencionar algunos tópicos que se tratan en un curso de gestión inmobiliaria, para así proporcionar una fuente de la cual extraer conocimientos para el corredor.

En primer lugar, en lo referido al terreno, los cursos por lo general enseñan a aprovechar al máximo el lugar obtenido. Un primer paso es una investigación de mercados para obtener información valiosa al momento de seleccionarlo, a continuación se analiza la edificabilidad para poder realizar una construcción óptima.

Los costos son un tema que siempre se debe tomar en cuenta. Aquí se toman en cuenta la financiación y la rentabilidad del proyecto además de técnicas para conseguir inversores para el mismo. Esta cuestión es crucial ya que sin financiación el proyecto queda inmovilizado.

Una buena investigación de mercados previa otorga información valiosísima sobre el diseño que prefieren los compradores. El promotor habrá de transmitir estos conocimientos a los arquitectos elegidos para plasmarlos en la construcción. Los tipos y el número de edificaciones y la distribución sobre el terreno son datos que el promotor ha de conocer, y el curso tiene que poner énfasis en este tópico.

Un buen curso también detalla los procedimientos acordes al marco legal relacionados con los permisos y licencias requeridas, como también la titularización para su comercialización.

Al escoger la mano de obra, se ha de tomar decisiones sesudas y beneficiosas para el proyecto. El curso por lo general, facilita las herramientas para  conocer las unidades de construcción que conforman el proyecto. Des esta forma se dirige de mejor manera la operación. Con más orden y una mejor estrategia.

Otro detalle a tomar en cuenta es la información del mercado en cifras. Estos números son necesarios para fijar los precios y así obtener ingresos superiores a los previstos. Las decisiones tomadas en este punto han de tener en cuenta la oferta y demanda de los inmuebles a nivel geográfico. No se ha de dejar de lado la situación actual de la economía del sector ni la del país.

El diseño adecuado de los documentos otorgará al promotor la debida seriedad al tratar con las entidades financieras o grupos de crédito y finalmente el curso debe tratar acerca de las condiciones de entrega de inmuebles.  Aquí es donde el corredor comienza su actuación, al momento de ofrecer el producto. De cualquier forma el corredor que conozca a grandes rasgos los procedimientos de gestión siempre estará un paso más adelante que el resto. La especialización es buena, pero siempre hay que saber arreglárselas para manejar mayor información.

  La pregunta es tan crucial como la que se hizo Hamlet,  pero la respuesta no tiene tanta retórica shakesperiana. Como está la situación la respuesta inmediata sería ¡no compres! Pero la necesidad es la misma para todos nosotros. Seguimos necesitando un lugar para vivir así el país se este cayendo a pedazos o comience una guerra nuclear. Pero deténganse y piensen un segundo. Los precios ya subieron demasiado. Ahora solo les toca bajar. De cualquier forma esto es solamente una recomendación.

Se que no puedo garantizar la estabilización del mercado, pero puedo recomendarle que alquilen hasta que llegue el momento adecuado. Observen el panorama. Un estancamiento de precios indica siempre la inminencia de un descenso. Incluso el mismo estancamiento ya es algo favorable. Esperen, sería mi consejo. A continuación les digo el porqué.

No tengo una bola de cristal, pero puedo especular un poco. En primer lugar las medidas que toma el gobierno como otorgar una cantidad de euros a jóvenes que alquilan, el cambio en las políticas inmobiliarias trato de inquilinos como propietarios a partir de su ingreso solamente indican la inminencia de una baja en los precios y que la burbuja ya no da para más.

Incluso los partidos políticos prometen, de una forma muy demagógica en mi opinión, la construcción inmediata de pisos o también la promoción de viviendas para alquilar (la cantidad la cuentan en miles). En ambos casos a recios relativamente bajos para la realidad actual. Las medidas políticas ya tomadas, si bien no son suficientes, avizoran un cambio radical de la situación.

En lo relacionado al estado real de los precios, estos ya comenzaron a caer. Desde hace unos meses los precios descendieron en las zonas de Madrid y Barcelona y llegaron a disminuir hasta en un cinco por ciento.  Es bien sabido que las especulaciones actuales señalan lo contrario. Las inmobiliarias hablan de un alza que se extiende hasta los próximos dos años. Pero, estas empresas no pueden poner el panorama en su contra. Así que por lo menos yo, le resto validez a esas declaraciones. No podría ser de otra forma. La única vía de estas empresas para mantener y elevar sus precios en realizando un impacto en la opinión pública y creando un clima favorable para ellas.

Y ahora que mencionamos a las empresas, cabe resaltar que casi el veinte por ciento de estas han cerrado en los últimos meses. No existe demanda. No tienen ingresos. Entonces, cierran. Es tan simple como eso. Esto podría crear un panorama contradictorio ya que al ser menor la cantidad de empresas, es más fácil concertar precios y crear un oligopolio. Sin embargo, es más probable que las restantes antes de cerrar, bajen sus precios.

Ahora, partiendo de esta situación, no se especula tanto. La balanza se va inclinando poco a poco a favor del consumidor. Las condiciones del mercado actual serán las que determinen el importe. De cualquier forma, tarde o temprano los precios caerán. Por eso mi recomendación es. No compren aún, busquen un piso de alquiler.

 

La misma ambigüedad del término intriga a más de uno. Sobretodo ahora, que en boca de todos está el aviso de un posible pinchazo. ¿Existe o no una burbuja inmobiliaria? No pretendo determinar eso, solo tratar de esbozar de alguna manera el concepto al que esta frase se refiere y a quienes afecta.

 

La frase se refiere, en el fondo, al incremento en el  precio de los inmuebles principalmente por razones especulativas. Es decir, tengo un piso que cuesta X euros. De pronto, los hechos y los rumores indican que el negocio inmobiliario  está en crecimiento desmesurado. Entonces incremento el precio al bien que poseo. Luego repito esta operación constantemente. Al final el inmueble termina costando hipotéticamente 2X. Este procedimiento es realizado por los demás tenedores de propiedades, lo que produce en el mercado un gran incremento en el costo de las los inmuebles. Sin embargo, la situación económica real del país, si es que no ha decaído, sigue siendo la misma. Las remuneraciones de cualquier categoría se mantienen estables, pero el precio de la vivienda se ha disparado. Gran problema, ¿no es cierto?

 

Si bien la burbuja inmobiliaria beneficia a los corredores y a las personas naturales que poseen alguna propiedad, afecta seriamente al consumidor. Imaginemos esto. Un joven obrero acaba de casarse y está a la espera de su primer hijo. Tiene un trabajo estable en, digamos, un almacén de comida. Nuestro trabajador estuvo ahorrando durante un año y medio pequeñas cantidades de su sueldo para comprar su primer departamento. Pero, de un día para otro, el precio llegó a ser el doble. Realmente una situación enredada que se traduce en estar sin un lugar propio por unos tres años más, mientras el precio sigue incrementándose. Bastante difícil.

 

Pero, una sonrisa se dibuja en el rostro de los que poseen el bien buscado. Por ejemplo, tenemos a un corredor inmobiliario común. De pronto el precio de su producto se ha incrementado gracias a esa mano invisible llamada la ley de la oferta y la demanda. Puede tener un piso bastante corriente y venderlo sobre su precio sin ningún problema. Más ingresos para el vendedor, más problemas para el comprador. Pero eso no se queda así, llega un momento en que la situación se congela, por así decirlo.

 

Muy poca gente puede comprar. Las personas normales que se valen de la publicidad inmobiliaria ponen su anuncio en el diario y reciben cuatro llamadas en un mes. Muy pocos interesados. De pronto se produce una escasez de demanda. Recordemos que la burbuja se ha producido por especulaciones, no por exceso de oferta. En ningún momento se construyeron más casas o edificios. Habrá demanda en algún momento, porque la necesidad existe, solo que con precios más bajos. Se percibe la inminencia del pinchazo.

 

Veamos. No existe demanda, no se incrementa la oferta. La mejor recomendación sería vender ahora y comprar después. Mucho después. Sin embargo la burbuja no da más. Explota. Se dio el pinchazo. Las empresas se ven en la necesidad de bajar drásticamente sus precios para lograr ingresos de alguna forma. Incluso, llegan a vender bajo el precio inicial. No sólo las empresas, sino también aquellos que invirtieron en este negocio tan prometedor, se convierten en victimas de las leyes del mercado.

 

El fenómeno mencionado no se produce aún. Pareciera ser el desenlace irremediable. Pero ¿existirá alguna otra solución? Quizás, una que convenga a ambas partes. ¿El estado tendrá que intervenir? ¿Qué opinan ustedes?

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